보유자산 보다 현금흐름을 더 따져봐야 진짜 부자

Q. 저는 그동안 부동산투자는 나름대로 성공적으로 해왔습니다. IMF 직후에 내 집을 마련한 것이 2000년대 들어서 큰 폭으로 올랐고 또한 2002년에 그 집을 팔아 다소 무리한 정도의 빚을 떠안고 대치동의 아파트를 장만해서 큰 시세 차익을 보았기 때문입니다. 현재 저의 부동산 자산은 10억이 넘습니다. 

  부동산투자로 성공은 했지만 정작 저는 그 집에 살아보지 못했습니다. 누구나 부러워하는 노른자위 땅에 10억이 넘는 아파트. 그 아파트의 자산 가치는 우리 가족에게 부자라는 자부심을 주기에는 충분하지만 정작 우리 가족이 그 자산을 제대로 쓰고 누리고 살지는 못합니다. 2억이 넘는 부채가 부담스러워 전세를 주고 저 또한 다른 집에 전세를 살고 있기 때문입니다. 

  지독하리만큼 알뜰하게 살면서 부채도 다 상환했습니다. 그래서 2년 안에 약간의 목돈을 좀 더 마련해서 여유자금을 확보해 놓고 40평형대 아파트로 이전을 하려고 합니다. 이제는 돈 굴리느라 정작 삶은 가난에 머물러 있는 것이 답답해서 제대로 맘껏 살아보고 싶습니다. 그런데 솔직히 그런 마음 한 켠에 여전히 혹시 그러다 뭔가 잘못되면 어쩌나 막연한 불안감이 가시지 않습니다. 재무상담을 통해 정확한 진단과 분석을 받아 봐야겠다는 생각을 했습니다.

A. 우리가 돈을 모으고 재테크를 통해 돈을 굴리는 것은 따지고 보면 돈을 쓰기 위해서입니다. 돈이란 살아가면서 언제나 필요한 것이지만 필요할 때마다 그냥 생기지 않습니다. 즉 사람은 태어나서 죽을 때까지 돈을 쓰고 살아야 하지만 죽을 때까지 돈을 벌고 살지는 못합니다. 

  돈을 버는 시간이 대단히 한정되어 있고 돈을 벌어도 쓰고 남는 시간도 충분하지 않습니다. 따라서 우리는 돈이 남는 시간에 돈이 부족하거나 돈을 벌지 못해 소득이 중단되는 시간을 대비해 돈을 모아야 합니다. 그것도 그냥 단순한 저축만 갖고는 돈이 남는 시간이 턱없이 부족하기 때문에 이왕이면 효율적으로 모아야 합니다. 그런 의미에서 재테크는 최근 보통 사람들에게 큰 각광을 받기 시작했습니다.

 결국 재테크는  긴 인생 돈을 제대로 쓰고 살기 위해 하는 것입니다. 상담자 또한 부동산투자를 막연히 돈이 무조건 많았으면 하는 생각만 갖고 하지는 않았을 것입니다. 투자 성공을 통해 넉넉한 자녀교육, 넉넉한 노후자금을 쓸 미래를 만들기 위해서였겠죠.

 문제는 막연한 투자와 투자성공에 따른 막연한 만족감이 미래의 현금흐름에 부담을 줄 수 있다는 것입니다. 지금까지 소위 재테크의 성공만을 경험한 셈인데 앞으로 그 투자성공의 가치를 보존하기 위해서 더욱 치밀한 재무설계가 필요하겠습니다. 그것이 아닌 막연한 성공뒤 성급한 풍요로움이 노후와 자녀교육의 미래를 가난하게 만들 위험이 있기 때문입니다. 40평형대의 넉넉한 삶의 실현은 잘 따져보고 가급적 좀 더 미래로 미루는 것이 필요할 것으로 판단됩니다.

1. 40평형대 아파트 거주계획? 세금+ 비용을 따져 결정해야 한다.

현재 표면적으로는 부채를 다 상환했기 때문에 금융채무는 없는 셈이다. 그러나 잘 따져보면 대치동의 아파트전세금과 현재 거주하고 있는 전세금과의 차액도 채무에 해당될 수 있다. 1억 7천만원이 추후 대치동의 전세를 빼줄때 더 추가로 들어갈 비용이다.

 현재 금융자산은 모두 1억 5천만원이기 때문에 원하는 40평형대의 아파트 이주를 위해서는 현재의 금융자산과 더불어 앞으로 2천만원을 추가로 더 마련해야 한다. 2년 안에 금융자산을 더 형성하면 충분하겠지만 결국 그간 모은 모든 돈을 거주 주택에 올인하게 되는 셈이다.

 그럼에도 불구하고 부채를 크게 떠안고 사는 사람들이 많은 세상에서 아파트 자산 10억 이상의 보유는 사람을 과감하게 만들 수 있다. 그러나 부동산 자산은 소유하고 있는 경우 돈을 더 쓸 수 있는 여유를 주는 것이 아니라 오히려 유지하기 위해 비용을 지불해야 한다. 그것이 바로 보유세이다. 특히 치솟는 부동산 시장 값을 잡기 위해 정부가 만들어 놓은 종합부동산 세를 계산해 보면 그 비용이 보통의 근로소득자가 부담할 수 있는 수준이 아님을 알 수 있다. 공시지가 10억원의 아파트를 보유할 경우 부담해야 하는 재산세와 종합부동산세는 표를 보면 알 수 있듯이 재산세만 부담하는 것에 비해 두 배이상이다.

 거기에 평수가 지금보다 늘어 관리비도 증가할 것이고 자녀들이 커나가면서 교육비도 늘어날 것이다. 따라서 자산을 올인해서 40평형대로 이주하게 되면 자녀교육비가 한창 들어가는 시점에 소득보다 지출이 커지는 구조로 저축이 불가능한 것은 물론이고 자칫 부채가 늘어나는 위험한 재무구조에 빠질 수도 있다.

2. 자녀 대학졸업전 은퇴하는 라이프싸이클 위험을 대비해야 한다.

 당장의 40평형대 거주보다는 미래에 대한 좀더 세밀한 분석이 필요하다. 55세 은퇴까지 안전하게 보장받는다 하더라도 상담자의 가족 라이프싸이클은 자녀들이 대학졸업도 하기 전에 은퇴를 한다는 미래위험을 안고 있다. 특히 둘째의 경우 대학진학전에 가장이 은퇴를 하게 될 위험이 있기 때문에 미래의 풍요로움을 위해 당장의 풍요로운 소비는 미뤄야 한다.
 

 더불어 부동산 자산을 금융자산으로 전환하는 전략도 적극적으로 고려해 봐야 한다. 현재 보유하고 있는 아파트 위치가 상대적으로 부동산시장에서의 블루칩에 해당되는 지역이어서 평당 상당히 높은 가치를 갖고 있지만 부동산시장의 거품논란이 한창인 시점에서 가격조정이 이뤄질 경우 자산가치 하락으로 이어질 위험이 있다. 따라서 양도소득세의 절세를 고려한 매매 타임을 지금부터 적극적으로 고려해 보는 것이 필요하겠다.
 

 설사 거품이 아니라고 하더라도 지금의 아파트가 평당 4000만원에 육박하는 상황에서 추가 상승에 대한 기대는 무리일 수 있다. 오히려 금융자산으로 전환해서 운영할 경우 중장기 투자수익이 커질 수 있기 때문에 자산증식에 더 효율적이고 확정적일 수 있다. 10억 아파트를 매각하고 4억의 전세로 이주한 후 6억의 차익을 매년 5%로 운영을 한다면 연간 2500만원씩 5년간 1억2500만원의 이자수입을 챙길 수 있다. 10년이라면 단리로만 계산해도 2억 5천만원 복리로는 3억이상의 이자수입을 가져갈 수 있다.

 자녀들의 대학진학시 이자수입만으로 등록금과 유학자금을 해결 할 수 있고 더불어 은퇴시점에 좀더 안락한 거주공간 마련과 풍요로운 은퇴준비가 가능해 질 수 있다. 투자의 성공은 궁극적으로 투자자산의 현금화시점이라는 것을 기억해야 한다. 현금화를 통해 자산의 재분배가 실제로 삶의 질 향상을 미래까지 충분히 담보할 때 진정한 투자의 성공이라는 것을 전제로 안전자산으로의 적극적인 재분배를 고려해야 할 것이다.