2008/09/01 07:54
MB노믹스
8.21 부동산 대책은 이명박 정부의 첫번째 부동 정책이다. 이번 대책은 앞으로 펼쳐질 이명박 정부의 부동산 정책이 어떤 모습일지를 예측할 수 있는 바로미터로 평가되기도 한다. 이에 이번 대책의 주요 내용을 국토해양부의 보도자료를 토대로 정리하고, 각계의 평가를 '총평' 차원에서 정리해본다. 그리고 이후 시장 동향들을 나타내는 기사들도 간략히 링크한다.
출처 : KDI 보도자료
http://epic.kdi.re.kr/epic/epic_view.jsp?num=96244&menu=1
[주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안]
정부와 한나라당은 ‘08년 8월 21일(목) 오전 7시 30분에 국회 귀빈식당에서 정종환 국토해양부장관, 김동수 기획재정부 차관, 임태희 정책위의장, 최경환 수석 정조위원장, 김기현 제4정조위원장 등이 참석한 가운데 당정협의를 열고, [주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안]을 확정, 발표하였음
2008. 8. 21
기 획 재 정 부
국 토 해 양 부
ㄱ. 재건축(재개발) 절차 개선
ㅇ 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)
ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)
ㄴ. 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지
ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선
ㄷ. 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지
ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용
ㄹ. 층수제한 완화
ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여
ㄱ. 주상복합 가산비 추가 인정
ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정
ㄴ. 민간택지 가산비 인정
ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정*하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선
* 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)
ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화
◇ 현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영중
ㅇ 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안 우려
ㅇ 또한, 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성
□ 공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고,
ㅇ 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경
□ 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해
ㅇ 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행
※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)
ㅇ 수도권 가용택지 실태조사(‘08.6), 규제완화 등을 통해 산지?구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)
□ 주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대
ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충
◇ 최대 10년에 이르는 現 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 개선요구가 많은 상황
□ 향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화
* 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)
* 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등)
기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)
ㄱ. 주택건설용 토지 종부세 비과세
ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세
* 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징
ㄴ. 미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대 : 3년 -> 5년
ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)
ㄷ. 시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세
ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간* 종부세 비과세 허용
* 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외
ㄹ. 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대
ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)
ㅁ. 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화
□ 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되,
ㅇ 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여
ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가
□ 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대
ㄱ. 건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영
ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기
ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)
ㄴ. 중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대
ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화
ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5→10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고
기 획 재 정 부
국 토 해 양 부
(발간처 : 국토해양부 주택토지실 주택정책과)
"이명박 정부가 참여정부 시절의 시장 안정화 조치를 무력화해 부동산 시장 혼란을 부추기고 있다" (민주당)
"정부가 참여정부의 신도시 개발 정책을 비판했다가 신도시 건설을 추진한다는 것은 주택정책에서 중요한 일관성을 정부가 결여한 것을 자인한 셈" (민주당, 정세균 대표)
"서민.중산층의 주거안정이 후순위로 밀려난 정책" "투기수요를 분양시장으로 끌어들여 아파트 가격 상승을 부추길 것" "이번 정부 대책은 시장안정을 본질적으로 훼손하지 않기 위해 노력한 측면이 있지만, 규제를 완화하기 위한 시나리오의 출발점이라는 징후가 보인다" (민주당, 건설교통부 장관 출신 이용섭 의원)
"지방 미분양 아파트 해소 등 지방건설 경기 활성화 대책이 부족하고 투기를 조장하는데다 주택값 인상 억제 대책 및 서민들의 주택구입 확대를 위한 대책이 전무하다" (자유선진당 류근찬 정책위원장)
"신도시 건설과 분양가 상한제 완화 등 규제 완화는 투기를 부추길 것" "임대아파트의 보증금과 임대료 체계 개선, 임대아파트 확대가 오히려 시급하다"(민주노동당 부성현 부대변인)
"정책을 여론 떠보기로 하려는 건지 뭘 하려는지 알 수가 없다"(김수현 세종대 부동산학과 교수)
“정부가 그림을 잘못 그려가는 것 같다. 큰 축에서 얘기해야 하는데 이것저것 건드렸다 시장 반응이 안 좋으면 하지 않는 식은 신뢰감을 떨어뜨릴 수 있는 문제가 있다”(이성근 경희대 부동산학과 교수)
"거래활성화 및 가격안정을 위한 대책이라기 보다는 건설경기 부양을 위한 대책이라 해도 무방할 듯 싶다. 전매제한 완화, 분양가상한제 개선, 후분양제의 사실상 폐지 등 어느 모로 보나 필연적으로 아파트값 내지 분양가 상승을 유발하는 것으로 주택수요자보다는 주택업계나 건설업계를 우선순위로 둔 정책" (부동산포털 닥터아파트)
"이번에 발표된 부동산규제 완화대책을 보면 대부분 민간 건설업자들에게만 혜택이 돌아가고 있다. 건설사들의 밀어내기식 분양이 미분양사태의 주원인인 만큼 건설사들에게도 일부 책임을 돌려야 한다. 하지만 이번 대책으로 언제든지 정부가 구원투수로 나서 지원해줄 수 있다는 그릇된 신념으로 일부 건설사들이 도덕적 해이에 빠질 가능성과 정부의 ‘일방적 건설사 편들기’라는 논란의 여지만 남겨뒀다" (박상언 유엔알컨설팅 대표)
"집값 문제 때문에 정책운용에 한계가 있다. 특히 거시경제가 안 좋아 효과는 제한적일 수밖에 없을 것"(박원갑 스피드뱅크 부사장)
"부동산 규제완화에 대한 주거· 시민단체의 의견
1. 이명박 정부의 건설경기 부양정책은 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력을 갉아먹는 망국적인 정책이다.
2. 전매제한을 풀고, 대출규제를 푸는 것은 대출받은 투기자금으로 거품분양가, 거품부동산가격을 떠받치겠다는 투기조장 정책일 뿐이다.
3. 미분양문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지 투기자금을 동원하여 고분양가를 떠받치려는 정책은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다.
4. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화로 이어져 서민들의 내집마련 꿈을 좌절시킬 것이다.
5. 무분별한 재건축. 재개발규제 완화, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책은 투기와 집값의 기폭제가 되고 국토의 난개발을 부추키는 정책이다.
6. 집값안정의 미봉책으로 불쑥 등장하는 신도시개발이 아니라 국토계획과 도시개발은 다음세대를 위하여 백년대계의 관점에서 실시 관리되어야 할 것이다.
7. 무분별한 부동산세제 완화는 자산양극화를 심화시키고 복지재정을 위축시키는 부자들을 위한 감세정책일뿐이다.
8. 정부는 부동산규제 완화보다는 서민들의 내집마련과 주거복지에 부동산정책의 초점을 맞추어야 한다." ( 참여연대, 민변 등 총 43개 단체 공동성명 )
"8.21 부동산 대책은 분양가 상한제와 수도권 전매제한, 세제를 모두 완화하겠다는 것이어서 대형 건설업체와 투기수요를 끌어들여 부동산 시장을 활성화 시키겠다는 반시대적인 정책" "무주택자, 실수요자, 지방 중소건설업체는 배제하고 투기 가수요자, 대형 건설업체, 수도권 땅부자의 이익을 대변하는 것" (부산경실련)
(8.21 대책의 주요 대책 중 하나인 미분양 해소 대책에 대해) "정부는 주택공사에 3조원정도 있는 것을 사용하겠다는 것입니다. 환매 옵션으로 붙이겠다는 건데 이해가 안 되는 것은 대통령이나 한나라당에서는 기회만 되면 시장 경제를 얘기하는데, 시장 경제의 가장 중요한 원리 중 하나가 자기 책임 원리라는 거죠. 이익을 얻으려고 하는 사람은 거기에 부수되는 부담도 책임져야 한다는 것이거든요. 그런데 지금 건설업체들, 특히 지방의 미분양이 심각한데요. 그건 수요 예측을 잘못한 것입니다. 그 다음에 분양가가 지금도 굉장히 높지 않습니까? 그런데 분양이 안 되는 데도 분양가를 낮추지 않고 있습니다. 이러면서 미분양이 쌓여가는 책임을 정부가 져라, 정부는 또 거기에 화답을 하고 이게 정말 제대로 된 시장 경제인지 의심이 갑니다." (이태경 토지정의시민연대 사무처장. YTN 라디오 인터뷰 중에서)
청와대는 31일 부동산 대책과 관련, "과감하게 하길 바란 쪽에서는 '미흡했다'고 비판하고, '종부세를 건드리지 말아야 한다'고 생각한 쪽에서는 '부동산 시장이 불안정해질 것'이라고 비판하던데, 이를 보면 균형잡힌 대책인 것 같다"고 자평했다. (뉴시스)
"실수요자들, 특히 서민들의 주거환경 개선에 기반하지 않은 잘못된 정책" "(특히)신도시 건설은 도심 재개발 위주로 부동산 정책을 펴겠다는 정부 방침과도 맞지 않고, 국토균형 발전 정책과도 어긋난다. 서울과 거리가 멀어 주택 수요 분산 효과도 없고 환경파괴만 야기할 뿐. 사실상 대선 공약을 위반하는 것." (한나라당 이한구 의원)
신도시 영향? 검단·세교 `들썩`…강남 `하락` 지속 (뉴시스)
8.21대책 1주일, 재건축과 신도시 주변 ‘조용’(한국재경)
[지난주 시세] 검단·세교 큰 폭 상승外 다른 지역은 무덤덤 (한국일보)
8.21 대책 불구, 서울 재건축 하락 (뉴스와이어)
[시황] 강남권 재건축 매매 호가만 소폭 올라 (중앙일보)
인천, 오산 '신도시 효과' 집값 큰폭 상승 (비즈플레이스)
[참조 기사]
[8·21 부동산 대책] 재건축 절차 3년 1년6개월 대폭 단축 (서울) : 전체를 망라적으로 조망하고 있는 기사. 특히나 삽입된 도표들이 이해를 돕는다.
(출처 : 서울신문 )
[추천 기사]
미분양 넘쳐나는데 신도시 더 짓겠다고? (미디어오늘, 이정환)
발표내용
출처 : KDI 보도자료
http://epic.kdi.re.kr/epic/epic_view.jsp?num=96244&menu=1
[주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안]
정부와 한나라당은 ‘08년 8월 21일(목) 오전 7시 30분에 국회 귀빈식당에서 정종환 국토해양부장관, 김동수 기획재정부 차관, 임태희 정책위의장, 최경환 수석 정조위원장, 김기현 제4정조위원장 등이 참석한 가운데 당정협의를 열고, [주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안]을 확정, 발표하였음
2008. 8. 21
기 획 재 정 부
국 토 해 양 부
[목차]
Ⅰ. 최근 시장상황 평가
Ⅱ. 정책 추진방향
Ⅲ. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안
1. 주택공급기반 강화
2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화
3. 건설경기 보완
Ⅰ. 최근 시장상황 평가
Ⅱ. 정책 추진방향
Ⅲ. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안
1. 주택공급기반 강화
2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화
3. 건설경기 보완
Ⅰ. 최근 시장상황 평가
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Ⅱ. 정책 추진방향
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Ⅲ. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안
1. 주택공급 기반 강화
가. 재건축 규제 합리화
◇ 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어 도심내 공급확대에 애로
* 서울시 연도별 재건축사업을 통한 공급추이(인허가 기준) : 12,132('01) → 18,852('02) → 43,589('03) → 19,897('04) → 8,709('05) → 14,744('06) → 5,032('07)
◇ 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어 도심내 공급확대에 애로
* 서울시 연도별 재건축사업을 통한 공급추이(인허가 기준) : 12,132('01) → 18,852('02) → 43,589('03) → 19,897('04) → 8,709('05) → 14,744('06) → 5,032('07)
ㄱ. 재건축(재개발) 절차 개선
ㅇ 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)
ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)
ㄴ. 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지
ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선
ㄷ. 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지
ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용
ㄹ. 층수제한 완화
ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여
나. 분양가 상한제 개선
◇ 상한제 시행으로 분양가 인하가 예상되나, 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존
⇒ 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화
◇ 상한제 시행으로 분양가 인하가 예상되나, 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존
⇒ 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화
ㄱ. 주상복합 가산비 추가 인정
ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정
ㄴ. 민간택지 가산비 인정
ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정*하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선
* 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)
ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화
다. 아파트 후분양제도 보완
◇ 현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영중
ㅇ 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안 우려
ㅇ 또한, 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성
□ 공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고,
ㅇ 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경
라. 공급확대 기반 마련 (수도권내 공공택지의 안정적 확보)
□ 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해
ㅇ 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행
※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)
ㅇ 수도권 가용택지 실태조사(‘08.6), 규제완화 등을 통해 산지?구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)
2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화
가. 주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화
□ 주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대
ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충
나. 수도권 전매제한 기간 완화
◇ 최대 10년에 이르는 現 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 개선요구가 많은 상황
□ 향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화
* 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)
* 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등)
기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)
3. 건설경기 보완
가. 부동산 세제 합리화
ㄱ. 주택건설용 토지 종부세 비과세
ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세
* 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징
ㄴ. 미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대 : 3년 -> 5년
ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)
ㄷ. 시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세
ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간* 종부세 비과세 허용
* 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외
ㄹ. 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대
ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)
ㅁ. 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화
나. 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입
□ 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되,
ㅇ 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여
ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가
□ 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대
다. 중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력
ㄱ. 건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영
ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기
ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)
ㄴ. 중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대
ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화
ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5→10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고
기 획 재 정 부
국 토 해 양 부
(발간처 : 국토해양부 주택토지실 주택정책과)
[8.21 부동산 대책에 대한 총평]
1. 야당
"이명박 정부가 참여정부 시절의 시장 안정화 조치를 무력화해 부동산 시장 혼란을 부추기고 있다" (민주당)
"정부가 참여정부의 신도시 개발 정책을 비판했다가 신도시 건설을 추진한다는 것은 주택정책에서 중요한 일관성을 정부가 결여한 것을 자인한 셈" (민주당, 정세균 대표)
"서민.중산층의 주거안정이 후순위로 밀려난 정책" "투기수요를 분양시장으로 끌어들여 아파트 가격 상승을 부추길 것" "이번 정부 대책은 시장안정을 본질적으로 훼손하지 않기 위해 노력한 측면이 있지만, 규제를 완화하기 위한 시나리오의 출발점이라는 징후가 보인다" (민주당, 건설교통부 장관 출신 이용섭 의원)
"지방 미분양 아파트 해소 등 지방건설 경기 활성화 대책이 부족하고 투기를 조장하는데다 주택값 인상 억제 대책 및 서민들의 주택구입 확대를 위한 대책이 전무하다" (자유선진당 류근찬 정책위원장)
"신도시 건설과 분양가 상한제 완화 등 규제 완화는 투기를 부추길 것" "임대아파트의 보증금과 임대료 체계 개선, 임대아파트 확대가 오히려 시급하다"(민주노동당 부성현 부대변인)
2. 학계
"정책을 여론 떠보기로 하려는 건지 뭘 하려는지 알 수가 없다"(김수현 세종대 부동산학과 교수)
“정부가 그림을 잘못 그려가는 것 같다. 큰 축에서 얘기해야 하는데 이것저것 건드렸다 시장 반응이 안 좋으면 하지 않는 식은 신뢰감을 떨어뜨릴 수 있는 문제가 있다”(이성근 경희대 부동산학과 교수)
3. 실무
"거래활성화 및 가격안정을 위한 대책이라기 보다는 건설경기 부양을 위한 대책이라 해도 무방할 듯 싶다. 전매제한 완화, 분양가상한제 개선, 후분양제의 사실상 폐지 등 어느 모로 보나 필연적으로 아파트값 내지 분양가 상승을 유발하는 것으로 주택수요자보다는 주택업계나 건설업계를 우선순위로 둔 정책" (부동산포털 닥터아파트)
"이번에 발표된 부동산규제 완화대책을 보면 대부분 민간 건설업자들에게만 혜택이 돌아가고 있다. 건설사들의 밀어내기식 분양이 미분양사태의 주원인인 만큼 건설사들에게도 일부 책임을 돌려야 한다. 하지만 이번 대책으로 언제든지 정부가 구원투수로 나서 지원해줄 수 있다는 그릇된 신념으로 일부 건설사들이 도덕적 해이에 빠질 가능성과 정부의 ‘일방적 건설사 편들기’라는 논란의 여지만 남겨뒀다" (박상언 유엔알컨설팅 대표)
"집값 문제 때문에 정책운용에 한계가 있다. 특히 거시경제가 안 좋아 효과는 제한적일 수밖에 없을 것"(박원갑 스피드뱅크 부사장)
4. 시민단체
"부동산 규제완화에 대한 주거· 시민단체의 의견
1. 이명박 정부의 건설경기 부양정책은 집값안정기조에 찬물을 끼얹고 국가경쟁력을 갉아먹는 망국적인 정책이다.
2. 전매제한을 풀고, 대출규제를 푸는 것은 대출받은 투기자금으로 거품분양가, 거품부동산가격을 떠받치겠다는 투기조장 정책일 뿐이다.
3. 미분양문제는 정상가격으로 분양가를 인하함으로써 해결해야지 투기자금을 동원하여 고분양가를 떠받치려는 정책은 부동산시장을 더욱 왜곡시킬 뿐이다.
4. 택지비를 실거래가로 반영하겠다는 것은 분양가상한제의 사실상 무력화로 이어져 서민들의 내집마련 꿈을 좌절시킬 것이다.
5. 무분별한 재건축. 재개발규제 완화, 신도시개발 등 각종 개발촉진정책은 투기와 집값의 기폭제가 되고 국토의 난개발을 부추키는 정책이다.
6. 집값안정의 미봉책으로 불쑥 등장하는 신도시개발이 아니라 국토계획과 도시개발은 다음세대를 위하여 백년대계의 관점에서 실시 관리되어야 할 것이다.
7. 무분별한 부동산세제 완화는 자산양극화를 심화시키고 복지재정을 위축시키는 부자들을 위한 감세정책일뿐이다.
8. 정부는 부동산규제 완화보다는 서민들의 내집마련과 주거복지에 부동산정책의 초점을 맞추어야 한다." ( 참여연대, 민변 등 총 43개 단체 공동성명 )
"8.21 부동산 대책은 분양가 상한제와 수도권 전매제한, 세제를 모두 완화하겠다는 것이어서 대형 건설업체와 투기수요를 끌어들여 부동산 시장을 활성화 시키겠다는 반시대적인 정책" "무주택자, 실수요자, 지방 중소건설업체는 배제하고 투기 가수요자, 대형 건설업체, 수도권 땅부자의 이익을 대변하는 것" (부산경실련)
(8.21 대책의 주요 대책 중 하나인 미분양 해소 대책에 대해) "정부는 주택공사에 3조원정도 있는 것을 사용하겠다는 것입니다. 환매 옵션으로 붙이겠다는 건데 이해가 안 되는 것은 대통령이나 한나라당에서는 기회만 되면 시장 경제를 얘기하는데, 시장 경제의 가장 중요한 원리 중 하나가 자기 책임 원리라는 거죠. 이익을 얻으려고 하는 사람은 거기에 부수되는 부담도 책임져야 한다는 것이거든요. 그런데 지금 건설업체들, 특히 지방의 미분양이 심각한데요. 그건 수요 예측을 잘못한 것입니다. 그 다음에 분양가가 지금도 굉장히 높지 않습니까? 그런데 분양이 안 되는 데도 분양가를 낮추지 않고 있습니다. 이러면서 미분양이 쌓여가는 책임을 정부가 져라, 정부는 또 거기에 화답을 하고 이게 정말 제대로 된 시장 경제인지 의심이 갑니다." (이태경 토지정의시민연대 사무처장. YTN 라디오 인터뷰 중에서)
5. 청와대와 한나라당
청와대는 31일 부동산 대책과 관련, "과감하게 하길 바란 쪽에서는 '미흡했다'고 비판하고, '종부세를 건드리지 말아야 한다'고 생각한 쪽에서는 '부동산 시장이 불안정해질 것'이라고 비판하던데, 이를 보면 균형잡힌 대책인 것 같다"고 자평했다. (뉴시스)
"실수요자들, 특히 서민들의 주거환경 개선에 기반하지 않은 잘못된 정책" "(특히)신도시 건설은 도심 재개발 위주로 부동산 정책을 펴겠다는 정부 방침과도 맞지 않고, 국토균형 발전 정책과도 어긋난다. 서울과 거리가 멀어 주택 수요 분산 효과도 없고 환경파괴만 야기할 뿐. 사실상 대선 공약을 위반하는 것." (한나라당 이한구 의원)
[8.21 대책 이후 시장 동향]
신도시 영향? 검단·세교 `들썩`…강남 `하락` 지속 (뉴시스)
8.21대책 1주일, 재건축과 신도시 주변 ‘조용’(한국재경)
[지난주 시세] 검단·세교 큰 폭 상승外 다른 지역은 무덤덤 (한국일보)
8.21 대책 불구, 서울 재건축 하락 (뉴스와이어)
[시황] 강남권 재건축 매매 호가만 소폭 올라 (중앙일보)
인천, 오산 '신도시 효과' 집값 큰폭 상승 (비즈플레이스)
[참조 기사]
[8·21 부동산 대책] 재건축 절차 3년 1년6개월 대폭 단축 (서울) : 전체를 망라적으로 조망하고 있는 기사. 특히나 삽입된 도표들이 이해를 돕는다.
부동산 활성화 대책 무엇이 문제인가? - ①대한주택건설협회 송현담 본부장, ②이태경 토지정의시민연대 사무처장 (YTN FM '강성옥의 출발 새아침. 2008. 8. 22)
: 8.21. 대책에 (전체적으로) 호의적인 건설업계의 입장과 이에 대해 비판적인 경제 시민단체의 입장을 대비해서 비교 인터뷰.
: 8.21. 대책에 (전체적으로) 호의적인 건설업계의 입장과 이에 대해 비판적인 경제 시민단체의 입장을 대비해서 비교 인터뷰.
[추천 기사]
미분양 넘쳐나는데 신도시 더 짓겠다고? (미디어오늘, 이정환)
정부가 21일 내놓은 부동산 대책에서는 일단 고심의 흔적이 읽힌다. 간단히 정리하면 첫째, 신도시 건설과 재건축 규제 완화를 통해 공급을 늘리고 둘째, 수도권 전매제한을 완화해 거래를 활성화하고 셋째, 미분양 아파트를 정부가 매입해 건설회사 연쇄 부도를 막는다는 등이다. 그러나 정부는 당초 논란이 됐던 금융규제는 당분간 풀지 않기로 했다. [....]
핵심은 투기 수요를 뿌리 뽑아야 집값이 내려가고 그래야 더 많은 사람들이 집을 사게 되고 그때 비로소 건설경기가 살아날 것이라는 원칙을 세우는 것이다.
물론 그 과정에서 대출 받아 비싼 집을 산 사람들이나 재건축을 기다리면서 강남에 터무니 없이 비싼 아파트에 버티고 있는 사람들은 큰 피해를 입을 수밖에 없다. 또 건설회사들 폭리 구조도 한계를 맞게 되고 일단 지어놓기만 하면 무조건 팔려나가던 시절이 끝나면 건설회사들 연쇄 부실과 도산도 불가피하게 된다.
이명박 정부의 딜레마가 바로 여기에 있다. 집값 폭등을 막아야 한다는 걸 알면서도 투기 수요를 억제하지 못하고 오히려 투기 수요에 의존해 경기침체를 넘어서려 한다. 금융규제까지 풀지는 못했지만 보수·경제지들은 더 비싼 집을 살 수 있도록 대출을 늘려야 한다고 요구하고 있다. 건설경기가 살아나지 않을 경우 조만간 이마저도 풀릴 가능성이 크다. (기사 중에서, 미디어오늘, 이정환)
핵심은 투기 수요를 뿌리 뽑아야 집값이 내려가고 그래야 더 많은 사람들이 집을 사게 되고 그때 비로소 건설경기가 살아날 것이라는 원칙을 세우는 것이다.
물론 그 과정에서 대출 받아 비싼 집을 산 사람들이나 재건축을 기다리면서 강남에 터무니 없이 비싼 아파트에 버티고 있는 사람들은 큰 피해를 입을 수밖에 없다. 또 건설회사들 폭리 구조도 한계를 맞게 되고 일단 지어놓기만 하면 무조건 팔려나가던 시절이 끝나면 건설회사들 연쇄 부실과 도산도 불가피하게 된다.
이명박 정부의 딜레마가 바로 여기에 있다. 집값 폭등을 막아야 한다는 걸 알면서도 투기 수요를 억제하지 못하고 오히려 투기 수요에 의존해 경기침체를 넘어서려 한다. 금융규제까지 풀지는 못했지만 보수·경제지들은 더 비싼 집을 살 수 있도록 대출을 늘려야 한다고 요구하고 있다. 건설경기가 살아나지 않을 경우 조만간 이마저도 풀릴 가능성이 크다. (기사 중에서, 미디어오늘, 이정환)
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